Što je etažna služnost i vlasništvo? Koje su razlike između etažne služnosti i etažnog vlasništva?

Posjedovanje kuće nudi razne prednosti poput povećanja vrijednosti, pasivnog prihoda i visokog životnog standarda za one koji žele uložiti svoju ušteđevinu. Naravno, da bi se iskoristile te povlastice, potrebno je obratiti pozornost na neka pitanja. U njima prednjače pojmovi etažne službenosti i etažnog vlasništva, koji su navedeni u vlasničkim listovima.

Što je etažna služnost?

Građevinska službenost je vlasnički list koji se uzima prilikom izgradnje zgrade i kojim se izražavaju vlasnička prava dioničara. Ovaj vlasnički list je osnovan radi omogućavanja prodaje samostalnih dijelova u zgradama u izgradnji. Sukladno tome, pravo vlasništva dioničara utvrđuje se prema zemljišnom udjelu u vlasničkim listovima s etažnom služnošću.

Što je etažno vlasništvo?

Etažno vlasništvo je vlasnički list nastao ishođenjem stambene dozvole za svaki samostalni dio završene zgrade. Dakle, samostalne jedinice višestambene zgrade kao što su stanovi, lokali ili skladišta stječu vlastiti vlasnički list.

Koje su razlike između etažne služnosti i etažnog vlasništva?

Među stvarima koje treba uzeti u obzir prilikom kupnje kuće vrlo su važne kvalifikacije djela koje izražavaju pravo na vlasništvo. Iz tog razloga, prije ulaganja u nekretninu, korisno je znati razlike između etažne službenosti i etažnog vlasništva.

• Najosnovnija razlika između etažne službenosti i etažnog vlasništva je uporabni list. Iako u zgradama s etažnom službenošću ne postoji uporabna dozvola, ova je dozvola jedan od najvažnijih uvjeta za prijelaz u etažno vlasništvo.
• U građevinskoj službenosti iskazuje se pravo vlasništva u pogledu zemljišnog udjela; odnosno svim vlasnicima stanova u zgradi dodjeljuje se dio zemljišta na utvrđenoj površini. U etažnom vlasništvu eliminira se priroda zemljišta i narav samostalnih dijelova u vlasničkom listu navodi se kao zgrada.
• Budući da zgrada može postati etažna tek nakon što je završena, otklanja se rizik da ne bude izgrađena u skladu sa svojim projektom. U zgradama s etažnom služnošću, s druge strane, može doći do grešaka u projektu koje mogu spriječiti prijelaz u etažno vlasništvo. To znači da može doći do problema u fazi odobrenja prilikom uzimanja stambenog kredita.
• U slučaju rušenja zgrade s etažnom služnošću dioničarima se daje pravo na zemljišnom udjelu navedenom u vlasničkom listu, dok vlasnicima etažnog vlasništva pripada onoliko koliko samostalni dijelovi koje posjeduju u slučaju rekonstrukcija.

Kako postaviti podnu služnost?

Kad je riječ o prodaji objekata čija gradnja još nije završena, na scenu dolazi pitanje kako napraviti etažnu službenost. Jer, za zasnivanje građevinske službenosti na nekretnini moraju biti ispunjeni određeni uvjeti. U protivnom se samostalni dijelovi u građevinama u izgradnji neće prodavati.

Uvjeti za uspostavu etažne službenosti:

• Izgradnja na zemljištu ne smije biti završena.
• Da bi zgrada bila predmet građevinske služnosti, dijelovi unutar zgrade moraju biti samostalni i prikladni za samostalno korištenje. Dakle, ove samostalne cjeline, koje imaju svojstvo da su u zemljišnim knjigama upisane kao posebna nekretnina, mogu se bez problema staviti u prodaju.
• Građevinska službenost se ne utvrđuje za pojedine dijelove i etaže zgrade, već za sve dijelove koji se planiraju graditi u sklopu projekta u cjelini.
• Bilo da se radi o jednom ili više dioničara, za uspostavu etažne službenosti na zemljištu potrebno je odobrenje svih vlasnika.

Dokumenti potrebni za uspostavljanje etažne službenosti:

• Isprava vlasnika nekretnine,
• 4×6 cm fotografija za putovnicu vlasnika nekretnine,
• Arhitektonski projekt koji prikazuje eksterijer zgrade, njezine unutarnje podjele, samostalne dijelove, zajedničke prostore glavne zgrade i druge pojedinosti projekta zasebno,
• Aplikacijski projekt i trodimenzionalni digitalni model građevine arhitektonskog projekta, koji mora urediti ustanova koja daje arhitektonski zahvat,
• Dokument plana upravljanja koji pokazuje kako će se upravljati zgradom.
• Zemljišni plan koji prikazuje lokaciju planirane zgrade u stambenoj zoni,
• Uređeni popis neovisnih odjeljaka uključujući njihove udjele i kvalifikacije u zemljištu.

Nakon potpune pripreme gore navedenih dokumenata potrebno je prijaviti se općini na koju je zgrada povezana sastavljanjem zahtjeva za prijavu etažne službenosti. Ovaj postupak prijave ne podliježe pristojbama i porezima, ali se naknada za rotirajući fond plaća općinama prema tarifi koja se utvrđuje svake godine. Zahtjevi koji su pozitivno ocijenjeni postaju službeni aktom koji se izdaje u zemljišnoknjižnom uredu, a građevinska službenost je završena.

Kada se uspostavlja etažna služnost?

Kao što je već spomenuto, etažna službenost se uspostavlja tijekom procesa izgradnje zgrade. Stoga nije moguće uspostaviti etažnu službenost u zgradama koje su dovršene.

Kako se etažna služnost može pretvoriti u etažno vlasništvo?

Iako i jedni i drugi izražavaju pravo vlasništva, oni koji žele posjedovati kuću traženiji su za etažnim zgradama kako se ne bi susreli sa situacijama u kojima se ne daju stambeni krediti. Dakle, kako se građevinska službenost pretvara u etažno vlasništvo?

Uvjeti prijelaza iz etažne službenosti u etažno vlasništvo su sljedeći:

• Prije svega, nije moguće uspostaviti etažno vlasništvo na dijelu zgrade. Za to je potrebno odobrenje svih vlasnika koji imaju pravo služnosti; Međutim, u slučaju neslaganja, ovaj se spor može riješiti sudskim putem.
• Nakon što su svi vlasnici donijeli zajedničku odluku o prijelazu u etažno vlasništvo, potrebno je ishoditi građevinsku dozvolu podnošenjem zahtjeva općini u kojoj se zgrada nalazi.
• Ako je zgrada završena u skladu s projektom, prijelaz na etažno vlasništvo može se izvršiti uplatom samo naknade za obrtni fond, oslobođen plaćanja pristojbi ili poreza.